Реконструкція об’єкта нерухомого майна
Що таке реконструкція?
Згідно з державними будівельними нормами України, реконструкція - це будівельні роботи, які передбачають втручання в несучі та огороджувальні конструкції, інженерні мережі. Крім того, сюди відноситься зміна функціонального призначення або розширення геометричних форм об’єкта нерухомості.
Реконструкція значно відрізняється від перепланування чи поточного ремонту тим, що при проведенні будівельних робіт: включає втручання в несучі конструкції; передбачає зміну функціонального призначення приміщення або розширення геометричних форм; збільшення площі приміщення.
Головною ж відмінністю реконструкції від ремонту чи перепланування є те, що на проведення саме реконструкції нерухомого майна обов’язково необхідно отримувати дозвільну документацію на будівельні роботи.
Чим регламентований порядок узаконення реконструкції?
Правове регулювання питання реконструкції передбачене чинною редакцією Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Згідно з нормами вказаного Закону, для того, щоб узаконити реконструкцію об’єкта нерухомого майна, необхідно визначити тип самого об’єкта і вид будівельних робіт.
При цьому, слід врахувати, що чинними державними будівельними нормами України передбачені класи наслідків (відповідальності) об’єктів будівництва, а саме:
- СС1 – належать до об’єктів з незначними наслідками;
- СС2 – належать до об’єктів з середніми наслідками;
- СС3 – належать до об’єктів зі значними наслідками.
Правильне визначення об’єкта за класом наслідків (відповідальності) допоможе встановити перелік документів, які необхідно підготувати.
Які органи влади видають дозвільні документи?
Органи, що видають дозвільну документацію на проведення підготовчих та будівельних робіт (реконструкції), визначені пунктом 7 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Зокрема такими органами є:
- виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад (крім міських рад населених пунктів, які є адміністративними центрами областей, та міських рад населених пунктів з чисельністю населення понад 50 тисяч) - щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), розташованих у межах відповідних населених пунктів;
- виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю міських рад населених пунктів, які є адміністративними центрами областей, міських рад населених пунктів з чисельністю населення понад 50 тисяч, структурними підрозділами з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій - щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1) та середніми (СС2) наслідками, розташованих у межах відповідних населених пунктів;
- центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, через головних інспекторів будівельного нагляду - щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1), середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, розташованих за межами населених пунктів і на території кількох адміністративно-територіальних одиниць, щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми наслідками (СС2), розташованих у межах сіл, селищ та міст (крім міст, які є адміністративними центрами областей, міст з чисельністю населення понад 50 тисяч, міст Києва та Севастополя), а також щодо всіх об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із значними наслідками (СС3), розташованих у межах населених пунктів.
Який же порядок (поетапність) узаконення реконструкції?
Етапи узаконення реконструкції можна скласти у наступний порядок:
- Розробка передпроектних пропозицій архітектором. (Передпроектні пропозиції необхідні для розгляду ДАБІ питання видачі містобудівних умов і обмежень). Розробка головного проекту на даному етапі є неможлива де-юре, оскільки у Вас ще немає умов і обмежень;
- Отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки у ДАБІ. (Отримання містобудівних умов та обмежень - обов’язкова умова для подальшого отримання дозволу на будівництво);
- Розробка архітектором самого проекту реконструкції;
- Проходження експертизи проекту в спеціалізованій експертній організації. (Експертиза проекту є обов’язковою для об’єктів СС2 і СС3 класу відповідальності та підтверджує, що запланований об’єкт відповідає будівельним нормам);
- Отримання документів про авторський та технічний нагляд. (Це наказ на відповідального за проведення авторського нагляду (архітектора), а також договір, копія сертифіката інженера і наказ на відповідального інженера за проведення технічного нагляду);
- Отримання документів генерального підрядника. (До документів генерального підряду відносяться - договір, копія будівельної ліцензії та наказ на відповідального за проведення будівельних робіт);
- Звернення до ДАБІ для отримання дозволу на початок будівельних робіт (подаються всі вище перелічені документи + правовстановлюючі документи на будівлю і землю). В разі, коли у вас об’єкт СС1 класу відповідальності, ви тільки реєструєте в ДАБІ повідомлення про початок будівельних робіт, яке і є дозволом на будівництво. Подати повідомлення можна через ЦНАП;
- Розробка технічного паспорта сертифікованим інженером;
- Укладення договору про пайову участь в будівництві від Департаменту економіки та інвестування при місцевій адміністрації. (При реконструкції об’єктів СС2 і СС3 класу відповідальності, необхідно оплачувати податок - пайова участь в інфраструктуру міста. Починаючи з 01.01.2020 року податок пайової участі для нежитлових об’єктів становитиме 4% від вартості будівництва);
- Отримання сертифікату про введення об’єкта в експлуатацію в архітектурно-будівельній інспекції;
- Окремо слід відзначити, що у разі, коли ви бажаєте при реконструкції внести зміни у фасади об’єкту нерухомого майна, то слід звернутися до ГоловАПУ з проектом архітектора, у тому числі паспортом зовнішньої обробки, для погодження фасадів, і тільки після погодження можна їх змінювати.
Завершальним етапом вказаної процедури буде реєстрація права власності на об’єкт в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з отриманням Витягу з реєстру.
Чи при всіх видах реконструкції необхідні дозвільні документи?
Звичайно, як й у всіх правил, у питаннях реконструкції також є виключення.
Зокрема постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2017 р. № 406 було затверджено перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.
Тому, перш за все, Вам слід перевірити чи не відносяться Ваші роботи при реконструкції до вказаного вище переліку. Якщо ж відносяться, то Вам не треба отримувати дозвільні документи, а оскільки такі об’єкти не потрібно вводити в експлуатацію, - вони одразу підлягають реєстрації права власності.
Чим може допомогти Центр медичного консалтингу «МедРада»
Процес оформлення і узгодження усієї документації для отримання дозвільних документів на реконструкцію об’єкта нерухомого майна є непростим та потребує специфічних знань і великого досвіду співпраці з Контролюючим органом.
Фахівці ЦМК «МедРада» мають позитивний практичний досвід успішного отримання дозвільних документів від ДАБІ, ГоловАПУ тощо «під ключ» (консультація, підготовка повного пакета документів, супровід і контроль їх розгляду у вказаних органах) як для юридичних осіб, так і для ФОПів.