від Олександр ДовженкоЧи варто медичному бізнесу сподіватись на отримання в оренду державного чи комунального майна у 2020 році?
Дуже добре, коли, відкриваючи медичний бізнес, суб’єкт господарювання має у своїй власності відповідне приміщення або ж має капітал на придбання необхідного нерухомого майна. Разом з тим, як показує практика, найчастіше суб’єкти господарювання беруть такі приміщення в оренду, адже придбання власного приміщення потребує чималих витрат. Тому, важливою складовою рентабельності й розвитку медичного бізнесу є отримання в оренду приміщення державного чи комунального майна, в якому будуть надаватися медичні послуги.
Саме про останній варіант піде мова у даній статті.
Так, з 01.02.2020 року діє новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон № 157-IX).
Поряд з цим, лише 17.06.2020 року набрав чинності відповідний Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020 року (далі – Постанова № 483 або Порядок).
Що ж змінилося з прийняттям вищевказаних нормативно-правових актів?
Головною новацією Закону № 157-IX є те, що реалізація передачі майна в оренду відтепер в основному здійснюється на конкурентних засадах у формі електронних аукціонів, через електронну торгову систему (далі – ЕТС).
Постановою КМУ №483 адміністратором електронної торгової системи було визначено державне підприємство «Прозорро.Продажі», що належить до сфери управління Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства.
Також впроваджені такі нові терміни як Переліки майна першого і другого типів.
Перелік першого типу – Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні.
Перелік другого типу – Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону (наприклад, для надання соціальних послуг).
Відтепер, якщо потенційний орендар має намір отримати в оренду майно, яке підпадає під дію Закону № 157-IX, йому необхідно пам’ятати етапність передачі в оренду такого майна, яка передбачає:
- прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
- внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;
- прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків;
- опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків в ЕТС;
- розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
- проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.
Якщо ж майно, яке потенційний орендар має намір отримати в оренду, ще не віднесено до жодного з Переліків та не внесено до ЕТС, то насамперед необхідно звернутися до орендодавця із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу.
Ініціатором внесення майна до одного з Переліків може бути не тільки потенційний орендар, а й балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або сам орендодавець.
До 01 жовтня 2020 року ініціація внесення майна до Переліку потенційним орендарем здійснюється шляхом звернення із вказаною заявою в паперовій або в електронній формі (без використання електронної торгової системи).
З 01.10.2020 року подання заяв, у тому числі заяв на оренду приміщення, опублікування Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди тощо подаватимуться шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в ЕТС і завантаження електронних копій документів, передбачених пунктом 15 Порядку.
На день публікації даної статті типова форма звернення потенційного орендаря до орендодавця із заявою про включення майна до Переліку відповідного типу (до введення в дію ЕТС) ще відсутня, а відтак, таке звернення оформляється у довільній формі.
Хочемо звернути Вашу увагу, що фахівці Центру медичного консалтингу «МедРада» вже мають практичний досвід успішного звернення із заявами до потенційних Орендодавців щодо віднесення бажаного нерухомого майна до необхідного Переліку.
Також хотілося б звернути увагу потенційних орендарів, що Законом № 157-IX передбачений строк договору оренди, який не може становити менше п’яти років.
Порядком же встановлено, що строк оренди визначається під час затвердження умов оренди майна, а менш тривалий строк, ніж п’ять років, може бути встановлений у таких випадках:
- об’єкт оренди пропонується для використання, що має сезонний характер;
- об’єкт оренди пропонується для добового або погодинного використання;
- об’єкт оренди обліковується на балансах господарських товариств, у статутному капіталі яких є корпоративні права держави та/або господарських товариств, 50 і більше відсотків акцій (часток) яких перебувають у статутних капіталах господарських товариств, частка держави в яких становить 100 відсотків;
- потенційним орендарем заявлено менш тривалий строк.
Начебто все виглядає логічним і зрозумілим, але що ж наразі маємо у сфері оренди державного та комунального майна?
Фактично, не зважаючи на все вищевказане, наразі склалася така ситуація, що вже упродовж шести місяців жоден об’єкт комунального чи державного майна не був переданий в оренду, оскільки ЕТС має запрацювати тільки з 1 жовтня 2020 року, і жоден потенційний Орендодавець не впевнений, що ЕТС запрацює з визначеної дати. Більш того, станом на дату публікації даної статті відсутній Типовий договір оренди державного чи комунального майна.
Отже, непрофесійність та неспроможність державних органів, які мали забезпечити прийняття та приведення своїх нормативно-правових актів у відповідність із Законом № 157-IX, призвела до «патової» ситуації, коли є спеціалісти та інвестори, які мають бажання розвивати медичний бізнес в нашій країні, вкладати в нього кошти, власні сили, ентузіазм, надавати роботу громадянам України, сплачувати податки за рахунок яких держава мала б розвиток. Але всі їхні прагнення розбиваються через відсутність правового механізму регулювання ринку оренди державного та комунального майна.
І це при тому, що часто Орендар отримує в оренду приміщення у стані як на фото (див. фото). Для приведення такого приміщення до стану, коли в ньому будуть надаватися медичні послуги, необхідно вкласти мільйони гривень, а також чималі зусилля. Адже Орендарю ще необхідно буде отримати відповідні дозвільні документи на реконструкцію/переобладнання тощо, і такі роботи будуть проводитись певний час, протягом якого Орендар вже матиме сплачувати орендну плату.
Держава такі приміщення занедбала. Кошти на їх реконструкцію, а також і на сучасне обладнання, яке б запрацювало у таких приміщеннях, не надає. У зв’язку з чим такі приміщення пустують і згодом руйнуються.
Це так чи інакше може призвести й до неможливості подальшого впровадження медичної реформи вторинної ланки. Зокрема: сформовані на сьогодні пакети медичних послуг можуть надаватись повною мірою не усіма медичними закладами комунальної власності.
Чи не єдиним виходом із ситуації може бути передача в оренду частини приміщень, що пустують, приватним медичним установам, які мають необхідну матеріально-технічну базу та/або спеціалістів і як підрядники будуть знаходитись у пішій доступності для пацієнтів.
Ненадання приміщень в оренду таким чином призводить до втрат не тільки медичного бізнесу, а й самої держави.
Підсумовуючи дану статтю і відповідаючи на її питання, хотілося б відзначити, що і медична спільнота і медична реформа вимагають розв’язання питання оренди, що вважаємо і відбудеться вже найближчим часом.
Команда Центру медичного консалтингу «МедРада» зі свого боку, маючи практичний досвід успішного супроводу укладання медичними центрами договорів оренди комунального майна, надасть необхідні юридичні послуги та допоможе медичному бізнесу у правильному складанні необхідної документації та встановленні подальших плідних орендних відносин.
від Олександр ДовженкоРеконструкція об’єкта нерухомого майна
В даній статті розглянемо питання реконструкції нерухомого майна, як її правильно розпочати, а також, які складнощі можуть виникнути при отриманні дозвільних документів.
Насамперед відзначимо, що реконструкція об’єкта нерухомого майна значно відрізняється від звичайних ремонтних робіт і перепланування.
Згідно з державними будівельними нормами України, реконструкція - це будівельні роботи, які передбачають втручання в несучі та огороджувальні конструкції, інженерні мережі. Крім того, сюди відноситься зміна функціонального призначення або розширення геометричних форм об’єкта нерухомості.
Реконструкція нерухомого майна відрізняється від ремонту чи перепланування тим, що на її проведення обов’язково необхідно отримувати дозвільну документацію на будівельні роботи.
Правове регулювання вказаного питання передбачене чинною редакцією Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Для того щоб узаконити реконструкцію об’єкта нерухомого майна необхідно визначити тип самого об’єкта і вид будівельних робіт.
При цьому, слід врахувати, що чинними державними будівельними нормами України передбачені класи наслідків (відповідальності) об’єктів будівництва, а саме:
- СС1 – належать до об’єктів з незначними наслідками;
- СС2 – належать до об’єктів з середніми наслідками;
- СС3 – належать до об’єктів зі значними наслідками.
Правильне визначення об’єкта за класом наслідків (відповідальності) допоможе встановити перелік документів, які необхідно підготувати.
При проведенні реконструкції контролюючим органом є державна архітектурно-будівельна інспекція України через головних інспекторів будівельного нагляду, а щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів зі значними наслідками (СС3), розташованих у межах населених пунктів, - тільки державна архітектурно-будівельна інспекція України (далі – ДАБІ), що прямо встановлено нормами п. 7 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Реконструкція об’єкта нерухомого майна та процес її узаконення
Процес узаконення реконструкції можна поділити на наступні етапи:
- Розробка передпроектних пропозицій архітектором. (Передпроектні пропозиції необхідні для розгляду ДАБІ питання видачі містобудівних умов і обмежень). Розробка головного проекту на даному етапі є неможлива де-юре, оскільки у Вас ще немає умов і обмежень;
- Отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки у ДАБІ. (Отримання містобудівних умов та обмежень - обов’язкова умова для подальшого отримання дозволу на будівництво);
- Розробка архітектором самого проекту реконструкції;
- Проходження експертизи проекту в спеціалізованій експертній організації. (Експертиза проекту є обов’язковою для об’єктів СС2 і СС3 класу відповідальності та підтверджує, що запланований об’єкт відповідає будівельним нормам);
- Отримання документів про авторський та технічний нагляд. (Це наказ на відповідального за проведення авторського нагляду (архітектора), а також договір, копія сертифіката інженера і наказ на відповідального інженера за проведення технічного нагляду);
- Отримання документів генерального підрядника. (До документів генерального підряду відносяться - договір, копія будівельної ліцензії та наказ на відповідального за проведення будівельних робіт);
- Звернення до ДАБІ для отримання дозволу на початок будівельних робіт (подаються всі перераховані вище документи + правовстановлюючі документи на будівлю і землю). У разі, коли у вас об’єкт СС1 класу відповідальності, ви тільки реєструєте в ДАБІ повідомлення про початок будівельних робіт, яке і є дозволом на будівництво. Подати повідомлення можна через ЦНАП;
- Розробка технічного паспорта сертифікованим інженером;
- Укладення договору про пайову участь в будівництві від Департаменту економіки та інвестування при місцевій адміністрації. (При реконструкції об’єктів СС2 і СС3 класу відповідальності, необхідно оплачувати податок - пайова участь в інфраструктуру міста. Починаючи з 01.01.2020 року податок пайової участі для нежитлових об’єктів становить 4% від вартості будівництва);
- Отримання сертифікату про введення об’єкта в експлуатацію в архітектурно-будівельній інспекції;
- Окремо слід відзначити, що у разі, коли ви бажаєте при реконструкції внести зміни у фасади об’єкту нерухомого майна, то слід звернутися до ГоловАПУ з проектом архітектора, у тому числі паспортом зовнішньої обробки, для погодження фасадів, і тільки після погодження можна їх змінювати.
Завершальним етапом вказаної процедури буде реєстрація права власності на об’єкт в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з отриманням Витягу з реєстру.
При цьому, як й у всіх правил, у питаннях реконструкції також є виключення. Зокрема постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2017 р. № 406 було затверджено перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.
Тому, перш за все, Вам слід перевірити чи не відносяться Ваші роботи при реконструкції до вказаного вище переліку. Якщо ж відносяться, то Вам не треба отримувати дозвільні документи, а оскільки такі об’єкти не потрібно вводити в експлуатацію, - вони одразу підлягають реєстрації права власності.
Якщо Ви не є експертом у вказаній сфері або ж у Вас виникла потреба в отриманні дозвільних документів для реконструкції об’єктів нерухомості, звертайтеся в Центр медичного консалтингу «МедРада», фахівці якого залюбки допоможуть розв’язати ваші проблемні питання.
від Олександр ДовженкоСпеціалізований центр мамології обмінявся досвідом з «МедРада»
Учора ЦМК «МедРада» здійснила робочу поїздку в м. Київ для участі в судовому засіданні в інтересах одного з наших клієнтів. Водночас, користуючись нагодою, ми мали зустріч з представниками першого, та наразі єдиного у столиці, спеціалізованого центру мамології. З нашого боку метою зустрічі стало вдосконалення своїх знань щодо правових та організаційних засад функціонування кабінету мамографії з використанням сучасного рентгенологічного діагностичного обладнання.
Висловлюємо свою подяку за співпрацю та обмін досвідом безпосередньо керівнику Спеціалізованого мамологічного центру Сергію Огійченко, а також експертам та фахівцям цього медичного закладу.
