від Олександр Довженко

Інформація06.08.2020

Реконструкція об’єкта нерухомого майна

В даній статті розглянемо питання реконструкції нерухомого майна, як її правильно розпочати, а також, які складнощі можуть виникнути при отриманні дозвільних документів.

Насамперед відзначимо, що реконструкція об’єкта нерухомого майна значно відрізняється від звичайних ремонтних робіт і перепланування.

Згідно з державними будівельними нормами України, реконструкція - це будівельні роботи, які передбачають втручання в несучі та огороджувальні конструкції, інженерні мережі. Крім того, сюди відноситься зміна функціонального призначення або розширення геометричних форм об’єкта нерухомості.

Реконструкція нерухомого майна відрізняється від ремонту чи перепланування тим, що на її  проведення обов’язково необхідно отримувати дозвільну документацію на будівельні роботи.

Правове регулювання вказаного питання передбачене чинною редакцією Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Для того щоб узаконити реконструкцію об’єкта нерухомого майна необхідно визначити тип самого об’єкта і вид будівельних робіт.

При цьому, слід врахувати, що чинними державними будівельними нормами України передбачені класи наслідків (відповідальності) об’єктів будівництва, а саме:

• СС1 – належать до об’єктів з незначними наслідками;
• СС2 – належать до об’єктів з середніми наслідками;
• СС3 – належать до об’єктів зі значними наслідками.

Правильне визначення об’єкта за класом наслідків (відповідальності) допоможе встановити перелік документів, які необхідно підготувати.

При проведенні реконструкції контролюючим органом є державна архітектурно-будівельна інспекція України через головних інспекторів будівельного нагляду, а щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів зі значними наслідками (СС3), розташованих у межах населених пунктів, - тільки державна архітектурно-будівельна інспекція України (далі – ДАБІ), що прямо встановлено нормами п. 7 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Реконструкція об’єкта нерухомого майна та процес її узаконення

Процес узаконення реконструкції можна поділити на наступні етапи:

1. Розробка передпроектних пропозицій архітектором. (Передпроектні пропозиції необхідні для розгляду ДАБІ питання видачі містобудівних умов і обмежень). Розробка головного проекту на даному етапі є неможлива де-юре, оскільки у Вас ще немає умов і обмежень;
2. Отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки у ДАБІ. (Отримання містобудівних умов та обмежень - обов’язкова умова для подальшого отримання дозволу на будівництво);
3. Розробка архітектором самого проекту реконструкції;
4. Проходження експертизи проекту в спеціалізованій експертній організації. (Експертиза проекту є обов’язковою для об’єктів СС2 і СС3 класу відповідальності та підтверджує, що запланований об’єкт відповідає будівельним нормам);
5. Отримання документів про авторський та технічний нагляд. (Це наказ на відповідального за проведення авторського нагляду (архітектора), а також договір, копія сертифіката інженера і наказ на відповідального інженера за проведення технічного нагляду);
6. Отримання документів генерального підрядника. (До документів генерального підряду відносяться - договір, копія будівельної ліцензії та наказ на відповідального за проведення будівельних робіт);
7. Звернення до ДАБІ для отримання дозволу на початок будівельних робіт (подаються всі перераховані вище документи + правовстановлюючі документи на будівлю і землю). У разі, коли у вас об’єкт СС1 класу відповідальності, ви тільки реєструєте в ДАБІ повідомлення про початок будівельних робіт, яке і є дозволом на будівництво. Подати повідомлення можна через ЦНАП;
8. Розробка технічного паспорта сертифікованим інженером;
9. Укладення договору про пайову участь в будівництві від Департаменту економіки та інвестування при місцевій адміністрації. (При реконструкції об’єктів СС2 і СС3 класу відповідальності, необхідно оплачувати податок - пайова участь в інфраструктуру міста. Починаючи з 01.01.2020 року податок пайової участі для нежитлових об’єктів становить 4% від вартості будівництва);
10. Отримання сертифікату про введення об’єкта в експлуатацію в архітектурно-будівельній інспекції;
11. Окремо слід відзначити, що у разі, коли ви бажаєте при реконструкції внести зміни у фасади об’єкту нерухомого майна, то слід звернутися до ГоловАПУ з проектом архітектора, у тому числі паспортом зовнішньої обробки, для погодження фасадів, і тільки після погодження можна їх змінювати.

Завершальним етапом вказаної процедури буде реєстрація права власності на об’єкт в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з отриманням Витягу з реєстру.

При цьому, як й у всіх правил, у питаннях реконструкції також є виключення. Зокрема постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2017 р. № 406 було затверджено перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.  

Тому, перш за все, Вам слід перевірити чи не відносяться Ваші роботи при реконструкції до вказаного вище переліку. Якщо ж відносяться, то Вам не треба отримувати дозвільні документи, а оскільки такі об’єкти не потрібно вводити в експлуатацію, - вони одразу підлягають реєстрації права власності.

Якщо Ви не є експертом у вказаній сфері або ж у Вас виникла потреба  в отриманні дозвільних документів для реконструкції об’єктів нерухомості, звертайтеся в Центр медичного консалтингу «МедРада», фахівці якого залюбки допоможуть розв’язати ваші проблемні питання.